Comment choisir un local commercial

Définition : Local commercial

Le local commercial est un point de vente destiné à l’exercice d’une activité strictement commerciale. Choisir un local représente un enjeu considérable et impacte la réussite de l’activité à venir. Ce choix stratégique, déterminant, requiert un certain nombre de critères (emplacement, surface, montant du loyer, accessibilité …) et une attention particulière de la part de l’entrepreneur. L’acquisition d’un local commercial se réalise principalement par la location pure ou par le rachat d’un fonds de commerce existant.

Méthodologie : Recherche & Choix du local commercial

Recherche du local commercial

Afin d’optimiser la recherche d’un local, l’entrepreneur doit définir des critères précis en fonction de : son projet, son activité, son offre, ses ressources financières, sa stratégie commerciale…
L’entrepreneur doit définir :

  • L’emplacement du local : Délimiter la zone géographique et la typologie de l’emplacement (centre-ville, zone d’activités commerciales…)
  • La surface du local : Estimer la surface minimale et maximale souhaitée
  • Le montant du loyer : Déterminer un budget maximum destiné au local. Le montant total comprend différents éléments : prix du loyer ou de l’achat, frais de travaux, frais d’aménagement, charges mensuelles…
  • L’agencement du local : Définir l’ensemble des équipements (cuisine, pièce de stockage…) et caractéristiques nécessaires (hauteur plafond, vitrine, sol, extractions, normes spécifiques à respecter…)
  • La réglementation : Assurer la compatibilité du local avec l’activité commerciale pratiquée
  • L’état du local : Veiller à la cohérence du local avec le projet (travaux de restauration et/ou d’aménagement souhaités ou non par l’acquéreur)
  • Les aménagements/ travaux environnants à venir : Vérifier l’ensemble des potentiels projets extérieures susceptibles d’impacter l’activité commerciale

Au cours de sa recherche, l’entrepreneur peut recourir à différentes méthodes afin de trouver le local commercial adapté.

Le futur acquéreur peut faire appel à un particulier : Il s’agit d’un choix attractif qui représente un avantage financier considérable (absence du prix de commission). Cela peut néanmoins comporter certains risques (surestimation du bien, manque de fiabilité des informations communiquées, absence de diagnostic technique et de connaissances juridiques, durée de négociation élevée…).

L’entrepreneur peut retenir l’aide d’un interlocuteur spécialisé et faire appel à un professionnel de l’immobilier : Il s’agit d’un choix plus coûteux mais qui représente un investissement rentable. L’acquéreur bénéficiera d’une expertise qualitative et d’un suivi sur-mesure qui faciliteront ses démarches (gain de temps, gage de qualité…).

Choix du local commercial

Le choix du local nécessite une réflexion rigoureuse de la part de l’entrepreneur. La sélection d’un local commercial entraîne différentes étapes préalables.

L’entrepreneur doit :

  • Réaliser une étude de marché : Le choix du local nécessite une analyse précise. L’étude de marché permettra d’évaluer les caractéristiques et le potentiel d’une ville ou d’une zone délimitée.
  • Vérifier la réglementation : Le local retenu doit être compatible avec l’activité commerciale exercée.
  • Étudier le terrain : L’entrepreneur en se rendant sur les lieux (local et ses alentours) pourra relever un certain nombre d’indicateurs (fréquentation, périodes d’affluence, type de population, accessibilité, ensoleillement de la rue…)

Le local commercial doit répondre à certains critères :

  • Accessibilité : Le local doit être situé à proximité des commodités (parking, transports en communs, axes routiers) afin de garantir la facilité d’accès (employés, clientèles, fournisseurs, prestataires…) nécessaire au bon fonctionnement de l’activité. Le local doit également respecter certaines normes (accès pour les personnes à mobilité réduite…).
  • Conformité de l’emplacement : L’activité doit être compatible avec le type de quartier et de population pour assurer un succès commercial. L’activité doit être cohérence avec l’emplacement retenu et répondre à une demande afin de s’insérer dans le tissu économique local.
  • Attractivité : La proximité avec d’autres commerces est à privilégier. Le local doit être situé raisonnablement proche de commerces afin de bénéficier de leur attractivité sans créer une concurrence directe susceptible de nuire à l’activité.
  • Dynamisme : En plus des commerces environnants, la proximité de structures (écoles, bureaux, mairie…) favorise l’affluence.
  • Équilibre du rapport coût/ chiffre d’affaires : Le montant du loyer doit être apprécié selon le CA potentiel (comparaison entre charges mensuelles et budget mensuel prévisionnel, échéance des ROI…) afin de mesurer la rentabilité de l’activité.
  • Adéquation avec l’image : L’emplacement doit être conforme à l’image de marque et doit correspondre aux attentes de la clientèle.

Après avoir choisi un local commercial, l’entrepreneur devra étudier attentivement le contrat de bail commercial qui encadrera les obligations du propriétaire et du locataire.

Axe Réseaux & Guide d’analyse du local commercial

Les experts du cabinet AXE RESEAUX réalisent un guide de l’emplacement, regroupant l’ensemble des critères relatifs à l’emplacement et au local, ainsi qu’un guide de l’analyse du local permettant aux candidats à la franchise de réaliser une évaluation technique de l’emplacement souhaité ou du local afin d’en estimer la conformité avec les recommandations du franchiseur.

Les points clés de la recherche et du choix du local commercial

  1. Le choix d’un local commercial représente un enjeu considérable dans la réussite de l’activité et requiert une recherche méthodique. L’entrepreneur doit établir une liste de critères précis (emplacement, surface, prix du loyer, agencement, normes…) répondant aux recommandations du franchiseur.
  2. L’entrepreneur doit réaliser une étude de marché afin de choisir un emplacement conforme à ses attentes et cohérent avec l’exploitation de son activité. Il doit également se rendre sur le terrain afin d’évaluer le potentiel du local.
  3. Le local commercial est un élément clé qui contribue à la réussite de l’activité. Il doit répondre à un certain nombre de critères spécifiques (accessibilité, attractivité, équilibre et calcul des coûts, adéquation entre l’activité exercée et l’emplacement choisi…)