Comprendre, analyser et négocier une proposition de bail commercial

Méthodologie : Élaboration du bail commercial

Le bail commercial offre une sécurité au locataire et présente de réels avantages. Avec une durée minimale de 9 ans, des conditions de résiliation favorables et une révision du loyer encadrée par la loi, il lui permet au preneur d’exercer son activité à long terme. Le bail commercial lie le propriétaire et le locataire et recense l’ensemble des obligations contractuelles des deux parties.

Le propriétaire doit :

• Mettre le bien à disposition du locataire
• Garantir la jouissance et la sécurité du bien
• Maintenir le bien en état de service
• Informer le locataire concernant sur de potentiels risques naturels et technologiques et sur les éventuels sinistres subis

Le locataire doit :

• Respecter les modalités de paiement du loyer
• Utiliser le bien conformément à l’usage prévu
• Prendre en charge l’entretien du bien
• Restituer le bien en l’état (conformément à l’état des lieux signé par les deux partis)

Durée du bail commercial et conditions de résiliation

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans et peut s’étendre jusqu’à 12 ans. Au-delà de cette durée, la signature du bail doit être effectuée devant un notaire. Il existe également un bail de courte durée ou bail dérogatoire dont la durée ne peut excéder les 3 ans.

Le bail 3-6-9 prévoit la possibilité pour le locataire de donner congé à l’issue de chaque échéance triennale soit tous les 3 ans.

Cette résiliation anticipée peut donc intervenir :

• Au terme de chaque période triennale : Le locataire devra faire part de sa demande de résiliation au minimum 6 mois avant la date de départ prévu.
• En application d’une clause résolutoire : Si la violation d’une clause résolutoire est avérée, la résiliation n’est pas soumise à l’appréciation d’un juge.
• En cas de faute du locataire : Si une faute est commise sans faire l’objet d’une clause résolutoire, le propriétaire peut saisir la justice afin de demander une résiliation anticipée.
• En cas de départ à la retraite du locataire : Le locataire devra faire part de sa demande de résiliation au minimum 6 mois avant la date de départ prévu.
• En cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur : Le propriétaire peut exercer un droit de reprise dans certaines circonstances : (démolition, reconstruction, travaux conséquents…) Il devra alors respecter un délai de préavis de 6 mois et verser des indemnités au locataire.
• Avec accord des deux partis : Le bailleur et le locataire négocient librement les conditions de résiliation.

Durant la durée du bail, le propriétaire peut demander une révision du loyer : à l’issue de chaque période triennale et/ou en cas de renouvellement.  Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les trois ans ou selon une clause d’indexation. Si la fixation du loyer initial est libre, sa révision est soumise à conditions. Cette augmentation est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC). L’indice retenu doit être mentionné dans la bail commercial.

Cession et sous-location

Sauf clause contraire, le bail commercial peut faire l’objet d’une cession, dans ce cas, l’accord initial conclu entre le propriétaire et le précédent locataire est maintenu. Contrairement à la cession, et conformément à l’article L145-31 du Code de commerce la sous-location du bail commercial est interdite, sauf clause contraire. La sous-location nécessite impérativement l’autorisation du bailleur ainsi que la signature d’un contrat de sous-location, sans lesquelles la sous-location est jugée irrégulière et peut entraîner des sanctions (refus de renouvellement du bail, une résiliation pour faute…) Si le bailleur se montre favorable à la sous-location, il est tout de même en droit de réajuster le loyer, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur. Le locataire devra répondre à ses obligations contractuelles et demeurera responsable des manquements du sous-locataire.

Renouvellement du bail commercial

Au terme du bail commercial, le locataire est en droit d’effectuer une demande de renouvellement, qui peut être acceptée ou non par le propriétaire. En cas de refus et en l’’absence de motifs légitimes, le locataire peut contester et/ou faire une demande d’indemnités d’éviction. Le propriétaire peut lui aussi être à l’initiative d’une volonté de renouvellement, il peut alors adressée une offre au locataire dans un délai minimum de six moins avant le terme du bail.  Cette offre de renouvellement peut être soumise à conditions (réalisation de travaux par le locataire, révision du loyer…)

En l’absence de congé donné à l’issu du bail commercial, le bail est tacitement reconduit. Le locataire pourra effectuer une demande de renouvellement jusqu’au terme de la douzième année. A cette échéance, le loyer pourra être déplafonné. En cas de reconduction tacite, le locataire n’a pas d’assurance concernant la résiliation du bail, qui peut faire l’objet d’un congé de la part du bailleur ou d’un refus de renouvellement.