La location-gérance en franchise

La location-gérance est un format contractuel intermédiaire entre l’intégration et la franchise. Il démocratise l’accès, voire l’acquisition programmée, d’un fonds de commerce, tout en permettant aux enseignes de maîtriser le choix de leur emplacement commercial.

Une stratégie complémentaire à la franchise qui a du sens dans certains secteurs capitalistiques comme la distribution, la coiffure ou la restauration, toutefois pas exempte de risques.

Fort de son expérience auprès de 300+ réseaux de franchise, Axe Réseaux vous détaille cette formule de commerce organisé indépendant, et vous apporte toutes les réponses si vous l’envisagez pour vous développer.

“Depuis nos débuts, nous accompagnons le dirigeant à développer sa franchise.”

I/ Définition de la location-gérance, rappels utiles et intérêt de recourir à la formule

A/ Eléments de définition de la location-gérance

La location-gérance est régie par les articles L 144-1 et suivants du code de commerce. C’est un contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède partiellement ou totalement la location à un gérant, qui l’exploite à ses risques et périls.

En contrepartie, celui-ci lui verse un loyer ou redevance. Ce type de contrat peut être conclu à durée indéterminée ou déterminée.

Si le locataire gérant n’est pas propriétaire du fonds qu’il exploite, il reste possesseur du stock de marchandises.

Par ailleurs, loueur et locataire sont solidairement responsables des dettes pendant les six premiers mois d’activité. Une fois passé ce délai, le locataire-gérant sera seul responsable de la gestion de l’établissement.

B/ Savoir bien appréhender la location-gérance et éviter certaines confusions

Rappelons tout d’abord ce qu’est un fonds de commerce. L’article L 142-2 du code précité précise que font partie du fonds de commerce : « … l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds, les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés. »

Ensuite, la location-gérance présente des différences avec le bail commercial classique. Celui-ci consiste en un louage d’immeuble (un local dans le cas d’une franchise), où le locataire paye un loyer au bailleur, alors que la location–gérance combine la location d’un local et d’un fonds de commerce. Elle inclut l’outil de production, le matériel informatique, le concept, les gondoles, etc.

La formule présente également des différences avec la gérance salariée. Celle-ci repose sur un contrat de travail et relève du droit du travail, tandis qu’un locataire-gérant reste un professionnel indépendant dont les litiges éventuels sont soumis aux juridictions commerciales et civiles.

Enfin, elle présente quelques différences avec la franchise, à laquelle elle peut néanmoins s’articuler comme nous le verrons :

Franchise

Location-gérance

Transmission d‘un savoir-faire

Obligatoire

Possible

Assistance au franchisé

Obligatoire

Possible

Propriété du stock

Au franchisé

Au gérant-locataire

Structure du commerçant

Indépendant

Indépendant

Rémunération

CA - les redevances

CA - les redevances & loyer

Activité de distribution de biens

Possible

Possible

Activité de prestation de services

Possible

Possible

Propriété du fonds de commerce

Propriétaire

Locataire

C/ De l’intérêt de recourir à la location-gérance pour les enseignes de franchise

Le dispositif permet à un créateur d’entreprise de rejoindre un réseau de franchise, sans disposer des ressources financières nécessaires à l’acquisition d’un fonds de commerce.

Passer par la case location-gérance est profitable aux jeunes talents, disposant déjà d’un savoir-faire et d’une connaissance d’un concept en tant que salariés. C’est aussi une étape intermédiaire, permettant de tester un concept mais aussi de réunir les fonds nécessaires, avant de procéder à son achat pur et simple via une promesse de vente. A défaut et une fois les contrats de franchise et de location-gérance arrivés à terme, le locataire-gérant restitue le fonds à son propriétaire.

La location-gérance donne du souffle de développement aux enseignes en période de crise, élargit leur bassin de candidatures, et leur permet de conserver la maîtrise de leurs emplacements commerciaux – surtout dans les secteurs où ils sont primordiaux et très coûteux.

Intérêt d’un couplage de la location-gérance avec la franchise

De nombreux réseaux de franchise proposent cet attelage, pertinent lorsque le modèle prévoit des investissements initiaux et requiert un apport personnel élevé.

Concrètement, le franchiseur propriétaire d’un fonds donne celui-ci en location-gérance à un tiers, commerçant indépendant (nouveau franchisé ou salarié démissionnaire), et conclut en même temps avec celui-ci un contrat de franchise pour assurer la distribution de ses produits et de ses services.

Indissociables l’un de l’autre, les deux contrats forment un ensemble contractuel. Ainsi, l’article L 341-1 du code de commerce prévoit que (i) lorsque le contrat de location-gérance est conclu entre un franchiseur et un franchisé et a pour objet de permettre l’exploitation du contrat de franchise, il est de la même durée que le contrat de franchise, les deux contrats étant liés ; et (ii) lorsque la résiliation d’un de ces contrats vaut résiliation de l’ensemble des contrats.

Ensuite, le franchisé s’acquittera des redevances et sera assujetti aux obligations des deux contrats.

Enfin, ce couplage contractuel doit organiser l’éventuelle cession du fonds de commerce :

  • Prévoir une promesse de vente au sein du contrat de location-gérance, au terme du contrat ou au terme d’une durée initiale prévue contractuellement ;
  • Ou un droit de préemption au bénéfice du locataire-gérant;
  • Ou bien un dépôt de garantie (détenu au titre d’un nantissement ou d’un gage) au sein du contrat, pour garantir l’exécution des obligations qui en sont issues ou du paiement des sommes échéant au locataire-gérant.

II/ Les principaux éléments de compréhension et de fonctionnement de la location-gérance

A/ Les principes de fonctionnement de la location-gérance

Avant la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019 de « simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés », le propriétaire d’un fonds devait avoir exploité lui-même le fonds de commerce pendant au moins deux ans, avant de le mettre en location-gérance. Un règle qui souffrait deux exceptions : (i) sa suppression ou réduction sur requête de l’intéressé présentée devant le Président du TGI – pour des fondements variés, ou bien (ii) une exemption profitant à certaines personnes juridiques comme l’Etat, les collectivités publiques, etc.

Une évolution qui réduit la perspective pour le locataire de démarrer son activité avec une clientèle déjà constituée, même si on peut imaginer qu’il s’orientera vers des opportunités offrant un historique d’exploitation.

Le fonds loué doit ensuite répondre aux normes d’hygiène et de sécurité, et être exploitable dans de bonnes conditions. Des obligations associées aux garanties pour le locataire contre les vices cachés, contre l’éviction et contre la concurrence par rétablissement direct ou indirect du bailleur. Le contrat de location-gérance est également publié dans un journal d’annonces légales, dans les 15 jours suivant sa date de signature.

Le locataire-gérant est juridiquement indépendant et doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers selon l’activité (au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle).

Il doit également être apte à gérer l’exploitation de manière autonome. En professionnel indépendant, il exploite le fonds de commerce à ses « risques et périls » et est responsable de ses dettes sans toutefois bénéficier de son éventuelle valorisation en cas de bonne gestion. Enfin, ce principe d’indépendance interdit au propriétaire d’intervenir dans la gestion en cas de défaillance.

L’objet du contrat ne concerne donc pas seulement l’apport des biens matériels mais aussi l’activité. Le locataire doit la respecter et ne peut en changer une fois devenu gérant : on ne peut pas transformer un fonds confié en location-gérance et changer totalement son activité du jour au lendemain. Il doit également veiller au bon fonctionnement de l’exploitation selon le cadre légal imposé par sa profession et maintenir le fonds de commerce au minimum à sa valeur initiale.

La formule permet au locataire-gérance de tester la rentabilité du point de vente sans investissement notable. S’il a des velléités de rachat, le bien est apprécié et vendu selon sa valeur indépendamment du contrat de location-gérance – une clause pouvant toutefois valoriser le travail de développement réalisé par le locataire et appliquer un abattement en conséquence.

A l’instar d’un franchisé, le locataire-gérant se rémunère sur les résultats (pertes ou profits) de son entreprise, sans toucher de salaire du loueur, ni dividendes. Et il règle à celui-ci une redevance correspondant au loyer demandé pour exploiter le fond. Son versement peut être mensuel ou trimestriel, et elle est soumise au taux de TVA normal de 20 % pour le bailleur.

La plupart des contrats de location-gérance sont fixés pour une durée limitée (un an par exemple) et sont reconduits tacitement et la formule peut être utilisée avant un achat du fonds. Les conditions de la résiliation sont précisées dans le contrat : elle se fera d’un commun accord s’il est à durée déterminée, et par volonté conjointe des parties (congé avec préavis) en cas de durée indéterminée.

Pour finir, un certain principe de solidarité s’applique. Jusqu’à la publication de l’annonce légale et dans les six mois qui suivent, bailleur et locataire partagent la responsabilité des dettes contractées pour l’exploitation du bien. Le loueur est solidairement responsable avec le bailleur, de même s’agissant du paiement des impôts auprès de l’administration fiscale, tout au long du contrat. Enfin, le locataire-gérant prendra en charge les salariés déjà employés lors de la signature du contrat, tout comme les salariés recrutés par lui seront repris par le propriétaire à la fin de la location.

B/ Quel contenu retrouve-t-on typiquement dans un contrat de location-gérance ?

Ce contrat contient généralement des clauses portant sur :

  • La présentation des parties ;
  • La durée de la location, qui peut être à durée déterminée ou indéterminée ;
  • Le montant et les modalités de règlement de la redevance. Elle peut revêtir un montant fixe ou proportionnel (au CA, aux bénéfices…) ;
  • Les obligations des parties ;
  • Les conditions de résiliation ;
  • Optionnellement, une promesse unilatérale de vente que le locataire-gérant peut lever à l’issue de la période de location du fonds.

C/ Faut-il voir dans la location-gérance l’antichambre de la franchise ?

Les enseignes donnent le choix entre (i) un contrat de franchise seul, (ii) un contrat de gérance (avec option d’achat à la signature) seul ou bien (ii) un couplage des deux.

Au bout de quelques années d’exploitation et après avoir réuni le financement nécessaire, le locataire pourra se porter acquéreur du fonds de commerce qu’il pourra dès lors exploiter en franchise classique.

Une solution parfaite pour les salariés ayant la motivation, la connaissance de l’enseigne et les compétences, mais pas les ressources financières. De quoi accéder à la franchise de manière progressive pour les uns, et garder la maîtrise des emplacements commerciaux pour les autres.

Ces principes de fonctionnement vous parlent ? Vous pensez qu’ils seraient profitables à votre concept ? Consultez-nous !

III/ Les contraintes, précautions à prendre et avantages / inconvénients de la location-gérance

A/ Les contraintes et points de vigilance à considérer avant de se lancer

Avant d’envisager la location-gérance, il faut avoir en tête plusieurs éléments pouvant en impacter le succès :

  • L’éligibilité du fonds: si le propriétaire a conclu un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il faut obtenir l’accord du propriétaire des murs ;
  • La durée minimale d’exploitation: une durée minimale doit servir à tester le concept et à valider la rentabilité du fonds ;
  • La valorisation de l’exploitation pré-achat: à la longue, le locataire-gérant peut avoir le sentiment de travailler pour rien, bien qu’assumant les risques d’exploitation. Il faut éviter que la situation ne s’éternise et prévoir une option de rachat progressif avec un abattement sur le prix de vente, qui viendra rémunérer l’exploitation déjà faite ;
  • Le volume de CA-cible: mieux vaut avoir prévu un objectif à réaliser, qui garantit d’ailleurs la viabilité de l’entreprise en raison des coûts induits (loyers + redevances) ;
  • Le poids des charges: le locataire-gérant doit payer un loyer pour la location du fonds, d’un côté, et les redevances contractuelles classiques (droit d’entrée, redevances d’exploitation, de communication, informatique, d’achats groupés, etc). En contrepartie, les conditions commerciales pratiquées par la centrale (dans le cas de la distribution) doivent être compétitives. Plus largement, il faut bien définir les équilibres financiers entre les parties sous peine d’asphyxier le locataire-gérant et de compromettre le développement du réseau ;
  • L’absence de renouvellement du bail : si le rachat ne peut se faire, le locataire-gérant n’a en théorie aucun droit ni ne peut prétendre à une quelconque indemnité. Mais en pratique, il peut négocier avec la tête de réseau une contrepartie. En vendant les parts de la société de location-gérance ou son droit d’exploiter le fonds de commerce – sous réserve de l’agrément du réseau, le locataire-gérant dégage un cash flow parfois significatif ;
  • Le sort des investissements : le contrat doit prévoir que le locataire perçoive une indemnité au titre des investissements consentis, assortie ou non de conditions (délais, atteintes d’objectifs, respect des dispositions des contrats …) ;
  • L’état des lieux initial : le contrat doit prévoir un état des lieux contradictoire très précis, pour éviter les discussions en fin de contrat. De même, il est prudent de bien spécifier la responsabilité de chacun dans l’entretien du fonds de commerce.

B/ Les avantages et inconvénients de la location-gérance pour ses parties prenantes

Avantages

Inconvénients

Franchiseur / loueur du fonds de commerce

• Conserver en tant que propriétaire le contrôle de ses emplacements commerciaux (prégnant dans la restauration rapide et la distribution) ;

• Conserver au terme du contrat la propriété de fonds de commerce bien placés (sauf rachat programmé) et en tirer une plus-value ;

• Percevoir des loyers du fonds exploité, sans en assurer la gestion ni les charges d’exploitation ;

• Promouvoir le personnel à profil entrepreneurial et connaisseur du concept, avec qui la confiance est établie ;

• Élargir la base de candidats, au-delà de ce qu’un contrat de franchise seul permettrait de faire ;

• Diversifier le risque dans le développement du réseau, par l’ajout d’une nouvelle formule ;

• Valoriser davantage son réseau en disposant d’un capital à amortir grâce aux redevances locatives ;

• Dépendre de la qualité de l’exécution locale et subir les conséquences (dépréciation) d’une éventuelle mauvaise gestion du fonds par le locataire – et sans avoir pu s’immiscer dedans pour limiter les dégâts ;

• Être solidairement responsable (i) des dettes contractées par le locataire jusqu’à la publication du contrat de location gérance (article L 144-7 du code de Commerce) et (ii) des impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds (article 1684 du CGI) ;

• Alimenter le risque de déséquilibre significatif entre les parties, en conjuguant contrat de location-gérance et contrat de franchise ;

• S’exposer à un risque important de requalification du contrat de location-gérance en contrat de travail ou de gérant de succursale ;

• Prendre le risque de voir son fonds se déprécier si mauvais entretien du matériel et du mobilier ;

Franchisé

 / preneur du fonds

• Accéder plus facilement au statut de commerçant indépendant ;

• Pouvoir exploiter (et selon l’historique) une clientèle constituée sans se préoccuper des coûts, ni des risques liés à la création d’entreprise, ni sacrifier sa liberté d’entrepreneur ;

• Limiter son apport financier (le fonds comprend le droit au bail, la clientèle et des équipements) ;

• Se rémunérer à la performance, selon les bénéfices tirés de l’exploitation du fonds ;

• Limiter les risques en testant / différant l’acquisition d’un fonds dont la viabilité n’est jamais garantie, et en se laissant le temps de tester ses capacités entrepreneuriales et de constituer son apport ;

• Être assujetti à surcoût, par le paiement d’une redevance de location du fonds et d’une redevance d’exploitation au titre du contrat de franchise ;

• Supporter les risques de pertes liés à l’exploitation du fonds ;

• Ne pas bénéficier de la valorisation du fonds ;

• Ne bénéficier ni de droit au renouvellement, ni de droit à indemnité, ni d’option d’achat, sauf clauses négociées à cet effet ;

• En cas d’option d’achat, devoir prévoir une méthode de valorisation du fonds, notamment si celui-ci a été valorisé en cours d’exécution des contrats (de location-gérance et de franchise le cas échéant) ;

Besoin d’apprécier le caractère concret et la portée de ces contraintes pour votre projet ? Parlons-en autour d’un café !

IV/ Exemples et cas de réseaux se développant en location-gérance

A/ Les secteurs et réseaux impliqués dans le développement en location-gérance

On retrouve de nombreux acteurs dans les secteurs de la restauration  & boulangerie : Au Bureau, Boulangerie Louise, Del Arte, Hippopotamus, La Boîte à Pizza, La Pataterie, Marie Blachère, Mc Donald’s (Location gérance avec investissements), Mythic Burger, Paul, Quick…

En matière de distribution on recense entre autres Carrefour (enseignes de proximité, Promocash), Casino (Franprix, Le Petit Casino, Proximités, Vival) ainsi que BP et Total / Total Access.

Enfin, on dénombre différents acteurs des services et de l’équipement comme Franck Prouvost, Ada, American Car Wash, Heytens ou Yves Rocher.

B/ Le cas Heytens ou la location-gérance au service de « mixité des chances »

Face à la problématique de financement touchant plus particulièrement les femmes, le franchiseur spécialisé dans l’équipement de la maison a misé sur la location-gérance.

Elle s’engage à financer l’intégralité de la création d’un nouveau magasin et de le louer à la franchisée, en contrepartie de quoi celle-ci lui verse une redevance de location-gérance. De quoi ainsi se lancer sans gros apport de départ.

Au bout de deux années, la franchisée peut racheter le fonds de commerce au prix des investissements consentis, ce qui lui offre une visibilité (prix connu dès le début de la collaboration) tout en sécurisant son projet. Ces deux années servent à démontrer la viabilité et la rentabilité de leur magasin pour obtenir plus facilement un prêt bancaire.

Dans cette perspective, on peut voir la location-gérance comme une alternative à la franchise participative.

C/ Un exemple de polémique posée par la formule avec le groupe Carrefour

La location-gérance ne fait pas toujours l’unanimité, notamment auprès des partenaires sociaux. Après l’annonce par le groupe Carrefour d’y faire passer 37 de ses magasins d’ici 2024, les organisations syndicales se sont mobilisées.

Elles voient derrière le recours à cette formule une stratégie visant à (i) externaliser ses foyers de pertes potentielles en se dessaisissant de certaines unités peu ou pas rentables et (ii) faire échapper un nombre considérable de salariés au statut négocié via les accords d’entreprise avec les organisations syndicales.

Ce qui n’est pas sans incidence pour eux : baisse de rémunération, disparition de la mutuelle, de la 6ème semaine de congés payés, disparition de la majoration des heures de nuit au-delà de la convention collective, des primes sur objectif pour certains objectifs, des titres-restaurant… Le tout sans que les clients n’en subissent les conséquences, même si un désengagement des salariés impactés est à craindre.

Un débat qui n’a pas fini d’agiter le monde des réseaux, tant le mouvement semble inexorable chez le franchiseur et tant un nombre croissant d’enseignes plébiscitent la formule, compte tenu de ses atouts.

Quelques chiffres de la location-gérance chez Carrefour :

  • 305 : le nombre de magasins, dont 80 hypermarchés, qui ont quitté le statut d’intégré depuis 2018, 87 hypermarchés sur 253 en location-gérance ou en franchise, soit 34 % du parc.
  • 75 % : la part des supermarchés en location-gérance ou en franchise (784 sur 1038).
  • 23 000 : salariés relèvent du statut de la location-gérance ou de la franchise sur un total de 80 000 en France, selon les syndicats.
  • 2300 € : estimation (non vérifiée) de perte de revenus (salaires, intéressement, ristournes sur achats, etc.) annuelle par salarié occasionnée par un passage en location-gérance.
  • 2 à 3 : points de baisse des frais de personnel après le changement de statut (ils passent de 12 % du CA chez Carrefour à 10 % chez un locataire-gérant) selon les syndicats .

Source : https://www.lsa-conso.fr/carrefour-enfonce-le-clou-de-la-location-gerance,450521

Conclusion

La location gérance est un formidable ascenseur social qui a permis, entre autres, à de nombreux coiffeurs de devenir propriétaires de leur fonds de commerce. Le modèle économique doit pour autant dégager suffisamment de bénéfices pour le locataire-gérant soit en mesure de pouvoir acheter le fonds à terme. Très fortement revenu à la mode en 2023 par la grande distribution, ce système fait de plus en plus partie des contentieux en franchise…

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